Газета «Городские Известия» № 4030 от 01 июля 2017

Как не купить проблемы, покупая земельный участок?

Многие обитатели многоквартирных домов мечтают о даче или частном доме с клочком земли, где можно посадить деревья, обустроить беседку и проводить выходные в этом рукотворном раю с ласковым солнцем и ароматным разноцветьем. «ГИ» попросили совета у председателя городского земельного комитета Михаила АЛЯБЬЕВА, как стать собственником участка под строительство и не попасть на удочку мошенников.

– Михаил Дмитриевич, начнем с цены. Во сколько курянину обойдется место для будущего «райского уголка»?
– Стоимость земли как при аренде, так и при приобретении в собственность зависит в первую очередь от месторасположения и площади участка, а также  его обеспеченности  транспортной и инженерной инфраструктурой, то есть имеются ли подъездные пути, подведены ли вода, газ, электричество. Следующий показатель, влияющий на цену – вид разрешенного использования. Градостроительным планом предусмотрено различное целевое назначение земель: под объекты соцкультбыта, промышленное производство, коммерческое использование, индивидуальное жилищное строительство, ведение сельского хозяйства и  другие цели.
Каждый земельный участок обладает рыночной и кадастровой стоимостью. Рыночная определяется при заключении коммерческих сделок или по результатам независимой оценки. Кадастровую устанавливают в ходе массовой оценки, проводимой подрядными организациями через определенные промежутки времени (как правило, 5 лет) по заказу органов власти региона. Исходя из  кадастровой стоимости (которая не может превышать рыночную)   исчисляются налоги. Если  же сторонами договора купли-продажи стоимость земельного участка определена ниже кадастровой, то новый собственник вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости  участка  и внесении изменений  в этой части в государственный кадастр.

– Располагает ли муниципалитет свободными земельными участками  под индивидуальное жилищное строительство?
– Время от времени мы проводим аукционы на продажу участков  под ИЖС или право  их аренды.  Не так давно таким образом реализовали целый массив под индивидуальную застройку на улице Просторной, сейчас предлагаем участки по улице Кислинской (район Магистрального проезда), а также точечно по всему городу:  здесь речь ведется об освободившихся землях при сносе аварийных домов и пустырях, которые граждане считают пригодными для строительства домов. Все земли продаются с открытых торгов. Начальной ценой аукциона является рыночная стоимость участка, определенная независимыми оценщиками, конечная устанавливается в ходе торгов. Бывает, что конкуренты поднимают ее очень высоко, а иногда на объявление откликается один человек. В таком случае аукцион считается несостоявшимся, и мы заключаем договор с единственным желающим.

– Что выгоднее для будущего владельца  – аренда или собственность?
– Под индивидуальное жилищное строительство граждане могут брать землю по своему усмотрению – как в аренду, так и в собственность.  Нормативный срок освоения арендованного участка, то есть строительства и введения в эксплуатацию жилого дома, составляет 10 лет. Право аренды выставляется на торги именно на этот срок. При незавершенном строительстве допускается продление договора аренды  еще на 10 лет.
Если гражданин желает приобрести участок в собственность, с аукциона продают землю по рыночной стоимости, которая в разы превышает арендную плату.  Если  у человека достаточно  средств, чтобы  построить дом в течение одного-двух лет, то  участок выгоднее взять в аренду, а потом оформить на него право собственности: участок под готовым домом передается владельцу дешевле – всего за 10% от кадастровой стоимости.  Если же строительство затянется на десятилетия, то суммарная арендная плата может превысить рыночную стоимость земли.

– В таком же порядке приобретается городская земля для ведения бизнеса?
– Запросы предпринимателей земельный комитет удовлетворяет в меньшей степени. Дело в том, что администрация города распоряжается только теми земельными участками для ведения бизнеса,  площадь которых не превышает 200 кв. м. Остальные земли под предпринимательскую деятельность находятся в ведении комитета по управлению имуществом Курской области. Предоставляются участки для этих целей исключительно по результатам аукциона. После ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности на    построенные объекты недвижимости (магазины, деловые центры, заводы и др.) предприниматель может выкупить земельный участок за 50% его кадастровой стоимости.    

– Надеюсь, дачи – это ваша компетенция?
– Да, в городской черте находится более 60 садовых обществ.  За исключением двух, все они сформированы в советское время. К сожалению, свободных территорий сельскохозяйственного использования для создания новых обществ  в Курске нет. Не приходится говорить и об увеличении территории города, поскольку приграничные земли бывших колхозов находятся в частных руках. Однако  небольшой шанс обзавестись городской дачей у желающих все же есть. Земельный комитет вместе с администрациями округов отслеживает и переводит  в муниципальную собственность заброшенные участки в существующих обществах, владельцы которых неизвестны или длительное время не обрабатывают почву.  По мере получения свидетельств о праве собственности  администрации соответствующих округов предлагают эти сотки  в порядке очередности с учетом льгот.

– То есть  курянину реальнее купить дом с земельным участком или дачу из частных рук?
– Если интересует земельный участок под строительство в центре города, то, действительно, проще купить ветхий дом под снос.

– Есть ли подводные камни в сделках купли-продажи земельных участков?
– Самостоятельно приобретать недвижимость, в том числе  землю, –  большой риск. Если государственные органы отвечают за «правовую чистоту» участков, выставляемых на аукционы, то при покупке у частных лиц граждан могут ждать неприятные сюрпризы в виде не оговоренных договором обременений: залога, ареста и других.  Например, при сдаче документов в учреждение юстиции для регистрации сделки покупатель узнает, что приобретаемый им участок находится в 20-метровой охранной зоне магистрального газопровода и строить дом на нем нельзя. Максимум, на что он пригоден  –  это разбить газон или выращивать  картошку, а деньги уже заплачены.
Масса вопросов по земельному праву может быть правильно оценена только специалистами. Даже кадастровая палата располагает не всеми сведениями об инженерных сетях и охранных зонах. Часть данных находится в  комитете архитектуры и градостроительства, часть в БТИ. Создание единой базы данных   по земле пока только обсуждается.  Поэтому экономия на услугах риэлтора или юриста при покупке земельного участка может вылиться в крупные финансовые потери.  Но прежде чем подписывать договор с посредником, надо убедиться, что документ предусматривает правовое сопровождение сделки, а не просто подбор вариантов для покупки.  

– Знаю, что некоторым категориям населения земельные участки под ИЖС государственные органы предоставляют бесплатно...
– На федеральном уровне такая мера социальной поддержки предусмотрена для многодетных семей. Курская областная дума расширила перечень льготников, включив в него молодые семьи, семьи, имеющие в составе ребенка-инвалида, и семьи, потерявшие жилье в результате стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций.
Порядок бесплатного предоставления земли под индивидуальную застройку установлен  региональным законодательством. В соответствии с ним ежегодно в Курске формируется перечень земельных участков для льготных категорий граждан и проводится жеребьевка. Представители семей, у которых подошла очередь, сами вытягивают из барабана номер своего  участка.  
В период действия закона в администрации  Курска более 300 многодетных семей  получили землю в  черте города и  Букреевке. Она расположена рядом с городом, там  имеется инженерная инфраструктура, до Курска ходит пассажирский транспорт. Люди уже оформили разрешения на строительство и начали возводить дома.
Сегодня из 2368 курских многодетных семей в очереди на получение земельного участка состоят 1305. Хочется довести до их сведения, что многие могут выиграть во времени, если наряду с городским земельным комитетом встанут на учет  в комитет  по управлению имуществом Курской области, где сейчас числится всего 460 очередников. Территориально оба ведомства предоставляют землю в одном месте  – в районе объездной дороги, недалеко от поселка Касиновский. Там для многодетных семей сформировано более 1360 участков по 10 соток и есть резерв на будущее. Строится водозабор, подводится газ и электричество.

– Значит в этом году все семьи-льготники будут обеспечены участками?
– Почему-то многодетные семьи не очень этого хотят. Многие не являются по приглашению на жеребьевку, нередки случаи отказа  от  участков. Понятно, не у всех есть деньги, чтобы строить, но земля передается в собственность безвозмездно. Ее можно продать и за счет вырученных средств поменять имеющееся жилье на более просторное. Рассчитывать, что в другой раз удастся вытянуть из барабана номерок в   центре города, оснований нет. Временные неудобства  на этапе строительства новых районов всегда присутствуют, а потом эти улицы становятся украшением города и наиболее благоприятными местами для жизни с точки зрения экологии.

Автор: Наталья СКОЛЬЗНЕВА

Поделитесь с друзьями:

Оставить комментарий

Имя *
Фамилия *
Электронная почта *
Текст комментария
Введите капчу * e8cb00689eab442b5a799b39d959c070

Действие

Последние новости Курск

28/11/2020 Куряне стали лауреатами общероссийского конкурса «Молодые дарования России»
Среди лауреатов ежегодного общероссийского конкурса Министерства культуры РФ «Молодые дарования России -2020» куряне.

28/11/2020 Курские школьники стали победителями всероссийского конкурса
Всероссийский открытый урок «Большая перемена: больше, чем конкурс» состоится 30 ноября в 11.00. Он будет посвящен итогам первого сезона всероссийского конкурса для школьников «Большая перемена» — проекта президентской платформы «Россия — страна возможностей».

28/11/2020 В Курске регулярно проводят дезинфекции в торговых центрах
Сейчас по рекомендациям Роспотребнадзора предприниматели должны принять меры по профилактике распространения COVID-19. Несколько раз в течение дня в торговых центрах обрабатывют поверхности и проводят влажную уборку.

28/11/2020 Курское «Динамо» одержало восьмую победу подряд
Игра завершилась со счетом 87:66 в пользу курянок. Стоит отметить, что это уже восьмая победа «Динамо» подряд.

28/11/2020 В Курской области ожидаются дожди
По прогнозу Курского Гидрометцентра, в ближайшие сутки в регионе сохранится облачная погода.

28/11/2020 Куряне примут участие в гала-концерте фестиваля детских команд КВН
Наш регион будут представлять две команды — «Антоновка» (сборная Курска и Курской области) и «Глубинка»(поселок Рудавский Обоянского района).

28/11/2020 Минстрой России оценил опыт курян
Методические рекомендации по разработке и внедрению дизайн-кода Центр компетенций представил Минстрою РФ. На заседании, которое состоялось в режиме ВКС, обсудили применение курского опыта в других регионах.

28/11/2020 В Курске в рамках «Народного бюджета» отремонтировали 8 детских садов
В рамках реализации проекта «Народный бюджет» в областном центре выполнили ряд работ.

28/11/2020 В Курской области скончались еще пять человек с коронавирусом
По данным оперативного штаба на 7.30 28 ноября, в Курской области всего зарегистрировано 14 964 подтвержденных случая заболевания коронавирусом.

28/11/2020 В Курской области еще у 159 человек подтвердился коронавирус
По данным оперативного штаба на 7.30 28 ноября, в Курской области всего зарегистрировано 14 964 подтвержденных случая заболевания коронавирусом.

Электронная копия
номеров

Подписка на
электронную версию.

Подписка на PDF версию приложения «Деловой курьер»

Оформить подписку